租购并举：“长租公寓”之后，将推“蓝领公寓”

2018-06-26 08:50:44 来源： 中国经济周刊

2017年被称为租购并举元年。

　　业界认为的标志性事件发生在2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称“通知”），提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。此外，住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市，被不少人简称为“十二城”。

　　“之前没人重视租赁，但经过政策推动，租赁市场越来越被人重视。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉《中国经济周刊》记者，公司此前向银行借贷，银行表示从来没听说过租赁行业，也没有为此设置有针对性的贷款业务，但如今已经有银行主动来找魔方，询问其对借贷的需求，“我想这就是政策推动后我们获得的最大利好。”

　　因为政策鼓励而感到受到重视的不仅有魔方。在过去近一年的时间里，我国房屋租赁市场在政策的积极推动下，吸引了各路资本、企业的投入和关注，原本冷清的租赁行业变得火热。

　　租购并举政策在实际落地中产生了哪些作用？中低收入群体通过租房获得稳定的居住条件是不是变得更容易了？进入租赁行业的企业又怎么看待目前的租赁市场？在租购并举标志性政策出台行将一周年之际，《中国经济周刊》记者走访了业内专家、租赁企业、普通租户等多方人士。

　　地方租赁新政频出的一年

　　租购同权、集体土地入市、REITs破局……

　　京沪与“十二城”政策频出，“租购同权”引租房者关注

　　鼓励住房租赁市场发展的文件在2016年便已出现。当年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“若干意见”）对外发布，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

　　“若干意见”还明确了目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　但“若干意见”的真正落实，则是从2017年7月对外发布“通知”以及“十二城”试点开始的。

　　作为“十二城”之首，广州的跟进动作最为迅速，就在“通知”对外发布前，广州便推出《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，一度引发舆论对租购同权的关注。随后，南京、武汉、深圳等位列“十二城”之列的城市也纷纷出台地方版本的加快租赁市场政策。而上海和北京两座一线城市虽不在“十二城”之列，但也分别在“通知”之后两个月即2017年9月出台了各自的地方性文件。上海在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中还将国企的角色摆到了重要位置，提出要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

　　据《中国经济周刊》记者不完全统计，在“十二城”试点政策发布后，京沪两地与“十二城”中绝大部分城市都有跟进措施出台。有分析人士指出，在我国尚不发达的房屋租赁市场，如此密集的文件发布和地方新政跟进，此前从未有过。“我感到决策层这一次是很坚决地把加快租赁市场发展当作解决‘住有所居’这个民生问题的重要环节。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽对《中国经济周刊》记者说。

　　在众多政策中最为挑动普通人神经的莫过于“租购同权”四个字。

　　还是广州率先行动。广州先于通知发布的工作方案在具体措施中的第一条便提出：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具体规定为：具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，若其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。“租房也可以上学”一时引起了舆论广泛讨论。

　　但“租购同权”在实际操作层面能否落实，一些业内专家尚存疑问。中原地产研究院首席研究员张大伟曾对《中国经济周刊》记者评论广州的政策时说，实际上租房者本就拥有使用本区域内学区的资格，只是在顺位上排在“房户合一”以及监护人是房主但非户主之后的第三顺位上，“从这个角度看，广州的政策并无新意。”

　　尽管如此，以教育同权为主要内容的“租购同权”随即在各城市的政策中频频出现：北京将北京户籍无房家庭作为重点保障对象，提出在承租房中实际居住三年，同时又稳定就业三年者，可享受区域内义务教育资源；上海规定对于本市常住人口中的住房承租人，只要依法办理租赁合同登记备案，就可以按照国家和本市相关规定，通过与居住证和积分制度以及人户分离登记制度的衔接，享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照上海市有关规定，享受相关基本公共服务待遇。

　　此后，“租购同权”更是成为一些城市参与“抢人大战”的手段，比如武汉，在2017年10月发布的《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》中规定：符合落户条件的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：承租人子女的顺位排在第三，居于“房户合一”和“有房无户”之后。武汉市教育局负责义务教育阶段入学业务的基础教育处相关负责人曾向《中国经济周刊》记者证实，武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权。也就是说，原则上“有户无房”的优先级的确应高于“有房无户”。不过，该政策目前所能保证的只是基础教育，而非“名校”。他对《中国经济周刊》记者介绍说，在满足第一顺位的 “房户合一”后，若学位还有富余，“有户租房”和“有房无户”的情况可一并解决。但他也坦言，若连第一顺位都无法百分百满足，后两个顺位的情况就只能调剂，“只能保证上公立学校，但不能上名校。”

　　集体土地供应与REITs先后“破局”

　　除了通过“租购同权”政策让更多人安心租房，土地多元供应是房屋租赁市场迎来的又一大利好。

　　2017年8月，原国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市确定为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。这意味着，建设于集体土地之上，用于买卖的“小产权房”仍属于政策严禁范围内，但以租赁为目的的房屋可以出现在集体建设用地上，并进行社会化出租。

　　其实，北京在被列为试点城市前已有集体用地用于租赁住房建设的尝试。截至2017年10月，已有唐家岭项目、温泉351地块项目、朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集体建设用地上建设租赁住房还引发了对我国城乡建设用地平权的更多想象。“这有点超出我的预期。”中国土地学会原秘书长黄小虎曾对《中国经济周刊》记者说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓(76.600, -1.39, -1.78%)的财产权利能够通过市场充分实现。”他将此项政策称为“一个举重若轻的大手笔”。

　　除了为集体土地供应租赁市场打开通道之外，过去一年让不少租赁行业企业感到兴奋的便是REITs破局。

　　“开发商之所以不愿意做租赁产品而更愿意做买卖产品，是因为租赁产品的周期长、回报少。”金羽对《中国经济周刊》记者分析说，房地产信托基金（REITs）是一种有效提升开发商资金流转效率的方式，当开发商在某物业中的股权占比低于某一水平时便可将自己所持资金撤出，投入到其他项目，而不用继续沉淀在某处租赁物业中。

　　REITs在这一年中也频频破局：从《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及积极进行REITs的试点工作。

　　2017年10月，新派公寓首只“类REITs”——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式综合交易平台挂牌转让，其以位于北京市朝阳区百子湾路上的某处新派公寓自持出租物业为底层资产，计划总规模2.7亿元，期限为5年，这标志着我国第一只租赁类REITs诞生。同月，首只央企租赁类REITs——中联前海开源—保利地产(13.080, -0.99, -7.04%)租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审议通过，总规模50亿元，采用储架、分期发行机制，以保利地产自持的优质租赁住房为底层资产。

　　虽然与国外相比，我国尚未有公募REITs，但其脚步也在迫近。2018年4月，证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），明确提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，在审核领域设立“绿色通道”。虽没有直接提及公募REITs ，但“多类型”的提法让业界倍感振奋，有分析认为公募REITs和ABS“即将破晓”。此外，《通知》还明确以收益法来合理评估住房租赁资产价值，避免用市价法做出明显偏高的评估结果，这一提法引起了业内人士的关注。“以收益法评估，就能做到对‘有价无市’、价格虚高的物业实际价值做出更接近真实价格的评估。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。

　　中关村(5.350, -0.11, -2.01%)创客小镇是北京第二批在集体建设用地上建起的公租房小区 （《中国经济周刊》摄影记者 胡巍 摄）

　　租金上涨背后：租赁市场也存在结构不合理

　　现象：房租涨了

　　在政策频出、利好不断的背景下，过去一年，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化住房租赁企业纷纷扩大经营规模。资本与企业不断入局，同时也引发了人们对房租不断上涨的担忧。

　　过去一年，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化住房租赁企业纷纷扩大经营规模。（《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄）

　　在北京东直门附近居住的“北漂”小王告诉《中国经济周刊》记者，2018年春节后她明显感到了房租上涨的趋势，“月租金应该至少涨了几百块钱，这对收入不高的我来说其实是不小的压力。”小王感受到的租金上涨，既包括被小业主持有、租给“二房东”，如蛋壳公寓的分散式长租公寓，也包括自持整栋物业并统一管理的集中式长租公寓。

　　“我们是从2018年初开始定的新价格，比2017年平均每月租金涨了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，一间39平方米大的单人开间目前价格为每月5699元，调价之前则为每月5299元；该分店最贵户型为每月7899元的一室一厅，此前的租金则是7499元每月。

　　王戈宏告诉《中国经济周刊》记者，新派公寓的价格在2018年整体上涨不到8%，CBD分店45平方米的一室一厅租金从7800元上涨至8300元左右，“但相比于周边的富力城和新城国际，我们的涨幅更低。”

　　北京整体的房租水平在过去一年中表现如何呢？

　　据诸葛找房统计，2017年5月，北京的房租均价为71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上涨到80.5元/月/平方米，涨幅超过12%。记者注意到，12个月里，除2017年12月房租均价出现环比微跌之外，剩余月份均呈上涨之势。

　　情况相似的还有同为一线城市的上海，从2017年5月到2018年5月，其房租均价从60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，涨幅超过16%。

　　除了京沪两座城市，根据诸葛找房的统计数字，在2017年5月至2018年5月这一周期内，住建部在去年确定为租赁试点的12座人口净流入城市的房租单价（元/月/平方米）也都出现了幅度不同的上涨。

　　例如深圳，其房租单价一年内从57.96元上升至72.37元，涨幅超过24%；广州的房租单价则由40.57元上涨至48.59元。记者注意到，根据诸葛找房提供的统计数据，“十二城”在过去一年的房租单价涨幅均超过10%。

　　除去房租单价的上涨，过去一年中，随着一些针对高端需求的租赁项目推出，如万科旗下项目翡翠书院“月租金最低1.5万元”， 其颇高的租金也让一些人感叹“租不起”。

　　措施：“控租金”与“稳房价”并重，房租也需要被调控

　　房租是否是被大量入场的长租公寓品牌“炒高”的？

　　“根据我们观察，目前租金高低的变化主要是受供需关系的影响，根据我们对客户反馈的研究，蛋壳公寓主打的22到29岁人群对每月工资的三分之一来支付租金是普遍可以接受的。”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖对《中国经济周刊》记者说，只要租赁产品“一分钱一分货”，价格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客觉得，与过去低租金吸引大家先把房子租下来但后续维修费用和各种杂费不断加码的不正规中介相比，大家还是更愿意宁愿多花一些钱接受平台更规范的服务。”

　　思源企业市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说，此前以小业主为主要房源的租赁市场在规模化租赁企业大量进入后，一部分对服务有更高要求的需求被唤醒。规模化租赁企业通常都能提供比小业主更专业和规范的配套服务，更高的需求被唤醒，租金有上涨是比较正常的。

　　她认为，长租公寓与小业主持有的民宅不是一类产品，价格没有可比性，长租公寓所提供的配套服务让租客更省心省力，本身就是一种增值服务，理应获得价格上的认可。“另外规模化的长租公寓的确需要很大的先期投入，这部分成本有可能被分摊到租金中，但目前的水平还是基本反映了供需关系的变化。”

　　然而也有分析认为，鼓励租购并举根本目的在于让更多中低收入人群“住有所居”，让租房渐渐成为一种文化，至少能成为除买房之外实现“住有所居”的一项靠谱选择。

　　诸葛找房数据研究院分析师邓迪曾在接受记者采访时分析说：“政府鼓励发展住房租赁市场的初衷是要解决广大中低收入者的居住问题，这也是市场上的主流客户群体，如果目标用户只是‘高精尖行业人群’，只能是小众市场，政府相关部门在下一步出台规范住房租赁市场的政策时可能就会考虑到这个问题。”

　　房租上涨过快的现象也引起了决策层的关注。

　　就在今年5月，住建部在约谈12座城市政府负责同志之后，印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中提出，“坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金”，而在表述地方政府的主体责任时也提出了两项，即稳房价、控租金。

　　市场自我调节：“长租公寓”之后，“蓝领公寓”将出场

　　与房屋买卖价格相比，房租价格应该比较单纯地体现了房屋的居住价值，而非投资等其他价值，宏观调控政策需要对其进行干预吗？又该如何“控租金”？