房地产未来将走向何方？

新华社北京2017年7月18日

新“新华视点”记者

　　１８日，国家统计局公布今年６月份房价数据。全国房价总体平稳，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降，折射了本轮楼市调控政策的威力。

　　据不完全统计，自去年“９·３０”调控至今９个多月时间，全国已经有超过６０个城市或县区发布各种房地产调控政策。时至年中，今年春天起不断“加码”的楼市调控仍在继续。

　　新一轮调控给房地产市场带来了哪些变化？稳定楼市的长效机制如何落地？“新华视点”记者近日多地调研，探寻房地产市场的动态与走向。

　　房价之问：价格真的降了吗

　　今年以来，以北京“３·１７”政策为起点，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪周边区域，新一轮范围更广、力度更严的调控席卷全国。

　　从国家统计局数据看，上半年房地产价格调控成效进一步显现，楼市分化态势依然明显。

　　一线城市房价稳中回落。截至今年６月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续９个月回落。６月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降０．１％和０．２％。其中，北京二手住宅价格环比下降１．１％，深圳新建商品住宅价格同比涨幅收窄至２．７％。

　　截至６月，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续７个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅连续５个月回落，过热局面得到一定遏制。６月份，尽管杭州等个别热点城市价格环比略有上涨，但总体看投机需求得到遏制。

　　同时，非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象，房地产企业拿地冲动相较以往减弱。记者调查发现，尽管大部分房企仍然看好一二线城市土地市场，但房地产开发投资增速呈现缓中趋稳走势。

　　但记者日前采访部分三四线城市，发现一些地方的房价有回温态势。国家统计局数据也反映出部分三四线城市的地价和房价出现上涨。

　　中山大学岭南学院房地产研究中心主任廖俊平指出，近年来，越来越多大城市的人口回流到原流出地，相当一部分回流到了三四线城市。据统计，部分三四线城市的回流农民工购房占比超过当地商品住房交易量的５０％，有的县城甚至超过７０％，自然推动了房价上涨。

　　房价变动时刻牵动着购房者的神经。刚过去的６月，由于无力承担４０万元一个的车位与六成的首付款，拥有刚性需求的白领小冯，与看中的一套位于杭州市西湖区之江板块的新房擦肩而过。

　　浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长寿欢林说，个别房地产开发商采取高价绑定车位、将新房通过二手市场转让等手段提价，被政策“压下去”的差价落到了像小冯这样的购房者身上。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，调控楼市既要用短期见效快的方法去“堵”，也要用面向中长期的措施去“疏”，做到远近兼顾、疏堵结合。

　　调控之问：长效机制落地有多远

　　从限购、限贷、限价到限售、限商——上半年，一线城市和热点二三线城市，密集出台以“限”为核心的紧缩型需求侧调控措施，力图全面管控投机炒房。

　　记者注意到，在进行以“堵”为特点的需求侧管理同时，一些供给侧调控的“后手棋”也开始落子布局。

　　７月４日，上海位于浦东新区和嘉定区的两幅出让地块首开“只租不售”模式。３天后公布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出，上海“十三五”期间计划供应５５００公顷住宅土地，可提供住房约１７０万套，比“十二五”期间增加６０％左右。

　　实际上，在上海公布未来５年供应计划之前，北京也开启了供给侧结构性改革的思路。未来五年计划供应住宅用地６０００公顷，其中国有建设用地５０００公顷，集体建设用地１０００公顷，以保障１５０万套住房建设需求，其中包括５０万套租赁住房。

　　以北京、上海等一线城市为代表的楼市“供应之变”表明，楼市调控重点正从最初的“打补丁”“堵漏洞”，向如今的“增供应”“调结构”转变，调控手段正由堵到疏、由抑投机转向稳预期。

　　楼市的火热往往伴随“地王”的不断涌现，背后不仅有土地短缺、拍卖机制的原因，也与过度透支的金融有紧密关系。

　　“各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。”不久前，住建部和国土资源部联手加强购地资金管控，掐断货币到房地产之间不合理的“明渠暗道”。

　　此外，５月底，住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场，预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系，转向构建“租售并举”的供应新体系。

　　种种迹象显示，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面，基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。

　　刘洪玉说，需求侧管理“先手棋”只能治标，只有尽快下出“后手棋”，着力改善土地和新建住房供给管理，提高市场供应弹性，才能稳住老百姓对楼市的预期。

　　市场之问：如何将“房住不炒”落实到位

　　从去年底中央经济工作会议，到年初中央财经领导小组会议，再到刚刚闭幕的全国金融工作会议，稳定楼市、防范风险一直是高层关注的重点，也是当前经济社会生活的头等大事之一。

　　在业内专家看来，地方政府这一轮房地产调控确实是在“动真格”，很多调控手段力度之大超乎预期，如对“商改住”项目等一些市场顽疾“动刀”。

　　如何将“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位真正落实到位？

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜说，关键要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。她表示，中国目前仍处在城镇化快速发展阶段，楼市向好的大方向没变，仍是推动中国经济发展的稳定器。

　　长效机制的建立是一个长期动态的过程。“与长效机制相关的各种相关政策，都要从局部利益中走出来，从稳定市场、防范风险的大局着眼。”刘洪玉说。

　　在浙江大学房地产研究中心主任贾生华看来，要建立长效机制，就必须加快房地产税收体系改革，抑制投机行为；促进公共服务均等化，防止权利、财富、产业、人口单向集聚。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出，政府各部门应协同发力推进房地产长效机制建设，既要完善供求、竞争与价格等市场调节机制，也要加强监管、调控和保障等政府调节机制；此外，住房、土地、金融、财税等配套改革要组合发力，通过条块纵横结合编制一张长效机制网，既兜住“住”的底线，又缚住“炒”的野马。（记者韩洁、孔祥鑫、王优玲、马剑、周强、郑钧天、席敏）