今年楼市仍以消化库存为主 政策还将宽松

  2015年为去库存元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存的实现。而“宽松”会是2016年楼市的关键词。任志强认为，在去库存期间，房地产税不会出台。

  2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年，绝大部分业内人士仍然认为，今年将是去库存的年份。

  “眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”任志强在“乐居创新峰会”上透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。

  中国房地产业协会副会长苗乐如也在“2016金凤凰全球华人地产峰会”上表示，“我们国家过去搞保障房、经济适用房、限价房、北京现在的自住房，其实都是保障性的。抓住发展先机应该是2016年整个市场的基调。我们现在面临去库存的情况，需要开拓新的需求点。”

  真实库存到底如何？

  在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

  “2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”

  据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

  任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

  任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。

  易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

  2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。

  易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月， 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

  北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，“宏观上，国家调控政策已经很清晰，去库存是第一。”

  房价存上涨压力宽松政策会持续

  从库存角度分析，当前一二线城市房价已经出现上涨压力。

  易居研究院监测数据显示，从具体城市看，2015年12月份，存销比环比上升的城市有15个，包括淮南、贵阳和北海等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。同时，在35个城市中，有20个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北京、福州和荆门的存销比环比跌幅最大，相比11月份分别减少了2.0个月、2.0个月和1.6个月。此类城市去库存压力正在积极释放。

  易居研究院研究员严跃进表示，2015年第四季度，35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。一线城市12月份市场总体活跃，已经连续12个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现较明显上涨的原因所在。

  比如，存销比下降最快的北京近期就出现了房价上涨趋势。陈志认为，北京市场分化还在加剧，2016年必然会出现市场细分，房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。所以成交量下降和房价上涨，这种背离关系将在2016年表现得很明显。

  亚豪机构市场总监郭毅也认为，北京房价还是会上涨。北京的政策从年初就有了明确的方向，无论是货币政策、限贷政策还是调控政策都会比较宽松，因此“宽松”会是2016年楼市的关键词。

  严跃进表示，2015年为去库存元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存也应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，甚至可以主动补库存，而三四线城市则需要继续去库存。

  任志强也认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。

  对于未来可能会继续出台的宽松政策。任志强认为，目前最有条件出台的政策是个人贷款利息抵个税。而在去库存期间，房地产税不会出台。